厦门二手房安居客（二手房安居客和象盒哪个好）
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二手房安居客和象盒哪个好
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厦门：首个出台“限售令”城市价跌量增待“解禁”
在全国范围内，厦门是率先推出 “限售”政策的城市。
自2017年3月25日起，厦门开始执行新规：居民新购买住房，需在取得产权证后满2年方可上市交易。这意味着，到今年3月25日厦门首批限售房源即可解禁入市。
近日，《每日经济新闻》记者调查发现，与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年以来厦门楼市出现回暖迹象，开发商推盘速度明显加快，新房供应有较大幅度上涨。如3月份，厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。当月厦门商品住宅供应面积达8.52万平方米，环比上涨238%；商品住宅成交面积10.96万平方米，环比上涨213%。
安居客研究院房产分析师吴寅向分析认为，厦门二手房成交量创两年来新高，真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。
近一年来厦门二手房价格走势
二手房市场表现抢眼
2017年3月份限售新政颁布以后，厦门二手房成交量近乎腰斩。2017年4月，二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。去年下半年，厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜榜。
不过，近来厦门的房地产市场回温迹象明显。新景祥厦门市场研究中心数据显示，厦门二手房市场刷新近两年来新高，3月份全市二手住宅成交量达到4433套，环比上涨154%，同比上涨388%；成交面积为425879平方米，同比上涨384%。1至3月全市二手住宅累计成交9345套，成交面积90万平方米。
二手房成交量大幅增长是否与近期厦门两年限售政策到期有关呢？
《每日经济新闻》记者注意到，从购房签订合同到取得不动产证，再到不动产证满2年后才可上市交易，意味着不少房源从购买到售卖需要“冻结”4年左右时间，实际可供入市的房源并不多。
吴寅认为，进入4月份之后，成交的房源中，真正有住房需求的客群开始重新占据上风，且所占比例随着时间的推移会越来越大。而这部分客群对于房产的主要诉求是住，而非投资。这就使得，当所谓的“解套”房源到期后，并不见得会流向市场。
再者，即便当时被套牢的投资客硬撑到了今日，按照当前的市场行情来看，这部分投资客也不一定会拿出来售卖，因为如今的二手房价比之2017年3~4月时至少跌了20%~30%。同时，现阶段市场行情不错，有着企稳向好的预期，这部分房源更希望能再往回涨一些，以尽量减少损失。
土地市场方面，3月22日厦门迎来今年首场土拍，吸引了众多龙头房企前来竞拍。最终由中南和首创、翔发联合体分别以26211元/平方米及 25209元/平方米的楼面价夺得翔安南部新城的两宗地块，虽然价格与周边“地王”还有一定差距，但相比2018年出让翔安地块在价格上已有不小反弹，可以看出开发商对于厦门房地产市场预期重新走高。
新房去化冷热不均
首场土拍过后，新房市场也迎来一波开盘潮。3月份厦门有9个重点项目开盘，开发商推盘速度明显加快，供应与成交有较大幅度上涨。
对此业内人士认为，成交大涨原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份涨幅较大也在情理之中；另一方面，楼市迎来“小阳春”，有明显的回暖迹象，买房人的观望心态有所改变。
不过厦门新房市场成交均价仍在下跌，同时库存较去年明显增加。数据显示，受整体成交结构影响，一季度成交均价环比下跌12%。调控周期下近24个月平均去化仅7.4万㎡，同比2018年全市库存去化周期约87个月增长至103个月，库存去化压力加剧；其中新房可售余量175万平方米，按近12个月平均去化6.27万平方米计算，可售库存去化周期需28个月，同比2018年末增加了8个月。
3月份，厦门8个项目9次开盘，除个别项目基于入市产品的提升有小幅涨价外，大部分项目仍处于让利促销状态。但从去化情况来看，不同项目之间的去化率差别较大。
如3月9日开盘的翔安金茂悦，开盘价格与上次开盘（2018年10月26日，首推出2#、 6#、8#高层，折后均价26850元/平方米）的价格相比再次下调，但因区位优势较弱，去化当天去化仅13套。
保利叁仟栋壹海里3月两次开盘，去化差异明显。3月8日开盘的去化率达到61%；3月23日再次开盘，优惠力度基本持平，但去化率却降至10%。
而特房莱昂公馆凭借价格优势吸引刚需客户，3月29日推出的92套房源当天即售罄。
值得注意的是，也有楼盘价格出现小幅上调。位于集美新城片区的国贸天悦，3月份的开盘价格相比上一批次（2018年8月18日，推出8#楼高层，均价35000元/平方米）上涨了3000元/平方米。
新景祥厦门研究中心总经理张建向《每日经济新闻》记者表示，价格因素对楼盘去化影响明显，今年整体的去化情况比去年理想，做了促销策略的高性价比楼盘会比没有折扣的楼盘去化更快。他预测，随着购房者逐步结束观望，房企信心逐渐恢复，预计二季度起厦门土地市场将在平稳中持续向暖发展。
厦门房价下跌原因是什么
8月3日报道，上个周末我又去厦门出差了，所以顺便对厦门楼市做了点了解，不聊不知道，一聊吓一跳，厦门地价相比2016年已经腰斩了!2016年的地王有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，厦门岛内那个寸土寸金，房价只涨不跌的神话也破灭了，相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米。
据中介们说，现在房价但凡不降到2016年10月份的价格，就别想成交，高位冲进去的投资客，因经历着煎熬，大套的都要亏上百万，小套的至少五十万，但因为限售又不能割肉。
厦门湖里区的一个中介告诉我，岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。厦门这边二手房挂牌价和实际成交的价差会比较大!议价空间较大，基本能成交的价格，客户都会参考2016年10月份的价位，高于2016年底的价格都很难成交。
比如湖里区枋湖，普宅，新景龙郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期卖到598万元，单价6.95万/平米，今年同户型成交在460万左右，5.35万/平米，单价下降了1.6万元/平米，降幅达到了23%。
老破旧更加不抗跌，枋湖新村，83平，楼梯房，2000年建成，高峰期成交到380万，现在降到290万。
2017年12月31日过后，厦门房产过后不能避税是房价下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性涨了一万五到两万的单价，调控后就慢慢降下来了，到现在全部跌回到原点。
但岛内的豪宅还是很坚挺，真正的有钱人不会受到调控影响抛售，毕竟好的房子是稀缺的。但岛外的豪宅却有所降价，因为岛外供给量较大，产品有竞争压力，不具有稀缺性。
集美区的一个投资者说，他平常接触到很多投资客，现在大套要亏一百万才能出手，小套要亏五十万才能卖掉。
但有的如学区房，地铁房，优质楼盘，降价20%，立马就可以成交，说明需求还是有的，无非是被限购了，或者是价格太高了，但现在成交多是400万左右，两房，小三房成交居多，还有一些高端豪宅，1000万以上，陆续都有成交，两级分化。
当然并不是厦门所有房子都在大跌，学区房，高端豪宅，价格浮动比较小，一旦有降价，很快会卖掉，厦门有钱人还是比较多，豪宅是追求生活质量，学区房又是硬需求。
2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。
相比2016年的成交量，目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测，2018上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交约1077套。但从住宅的成交量来看，3、4、5、6月，是逐月增加的。
据中介说，成交量回升主要是改善型需求和首次置业的刚需，以及厦门周边的刚需客户，投资客基本上已经绝迹。
从安居客的二手房价格曲线图来看，厦门房价确实下降了，就拿均价来说，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以岛外的个盘只会多不会少。
集美区的一个中介认为，厦门房价下跌，
第一，主要是之前泡沫太大了，政府严打，开完金砖会议后，利好消失，调控严格，市场挤水分，观望情绪浓厚，买涨不买跌，成交量下滑厉害。
第二，厦门限购后，户口没法操作，周边的各市的人都失去了购房资格。
厦门高房价已经对实体经济产生不利影响，人口出现近二十年来少有的净流出现象，当然目前从统计上还看不出来，因为2017年厦门总的常住人口还是增长了9万人，不过结构上岛内人口确实是减少了。
2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。
这五块地，都是底价或低溢价成交，就这样拿地的除了金地都是国企和央企，而金地也只敢参股，这块地位于翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比，这已经是腰斩!
2016年地价3字头，2017年2字头，2018年1字头，一年下一个台阶，厦门只能默默流泪，黯然神伤，心里滴血，又不能放松调控，又想多卖点地赚收入，不然基建投资哪来那么多钱啊。
据厦门一个央企跟我说，厦门市有关部门跟开发商私下打招呼会放松限购，鼓励开发商拿地，要不符合条件的购房者直接签合同，网签的时候会直接给他们签，但没有正式发文，开发商也不买账，也不敢去拿地。
因为一般的民营房企没什么钱了，大的房企又要考虑到融资成本的问题，地价就算回到1字头了，也要看他们厦门当地分公司的项目卖的好不好，有没有钱去买地啊，现在厦门岛外的去化这么慢，2016年拿的那些烫手山芋地王还不知道怎么办呢，哪敢轻易去拿地，国企嘛跟政府都是一家人，总要给点面子去托市了。
房企也跟我们普通老百姓一样，疯狂的时候脑子进水，大家都去抢地，地价跌了反而不敢买了，也是买涨不买跌。
而一般地王出来后，开发商不会亏本卖，地价都这么高了，房价只会更高的言论就会占据舆论主导，也会成为售售们的口头禅。
但结果是房企自己开始打脸了。
融创的东南府，正是厦门2016年的地王，拿地价3.8万/平米，普通住宅售价也是3.7万/平米，亏本甩卖，叠墅卖六七万，但销售惨淡。
